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　　贖樓，二手房交易術語。付清賣方該物業的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。二手房贖樓業務主要有兩種形式：一是現金贖樓，二是額度贖樓。二手房交易的流程中，簽完買賣合同，交完定金之后，下一步基本存在一個問題，就是贖樓。在交易時，房屋仍然是處在按揭狀態，跟銀行按揭存在一個抵押狀態，要想交易，首先要還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱“贖樓”

　　提放，即提前放款，在沒有抵押沒有辦理完結的情況提前將新銀行貸款發放

　　結合贖樓還原來貸款的同時，新銀行的貸款就可以發放下來，這樣就省下等待解壓原貸款，重新再抵押這樣一個時間差，大概10-20天左右，大大縮短了客戶的用款時間

　　所謂的墊資過橋其實是專門針對于已經申請了貸款的但由于這樣或那樣的原因無法按時償還貸款的人而推出的一種專門化的服務。是由第三方的金融機構代替這些貸款者們提前償還所欠的貸款從而以免讓這些貸款者被銀行處罰或者被列入信用黑名單等。過橋墊資業務按照用款主體來分，分為以下兩種。 一、 個人過橋墊資 個人過橋墊資是借款人向銀行申請的貸款、續貸、增加貸款批貸后，需要在原來的貸款還上以后，貸款資金才能放款，這時候需要還原來資金的資金,就是過橋墊資資金。

　　個人過橋墊資一般可以分為:個人房產抵押貸款過橋墊資和信用貸款墊資.對于房產抵押貸款墊資一般墊資額度不會超過房產價值的7成，商業用房一般5-6成。信用貸款墊資主要調查借款人的征信和原還款銀行的再放款意愿了。目前隨著房產金融市場的成熟，對于一些非銀行機構的墊資業務也是可以操作的，操作方法與銀行貸款墊資業務類似。比如哈行貸款墊資，平安宅e貸墊資，銀客網貸款墊資等等. 二、 企業過橋墊資 企業過橋墊資跟個人墊資情況也類似，只是借款主體是企業。在墊資業務能否操作要看企業的征信情況和財務報表狀況。企業過橋墊資按照抵押物和機構的不同，一般分為：

　　1、 企業經營性房屋貸款墊資。企業經營性房屋貸款墊資一般銀行給企業3-5年期的綜合授信，每年到期歸本的過橋墊資業務。這種業務銀行會根據企業一年當中的用款和還息情況，還有企業當年經營情況實際考慮，對第二年的放款額度是調整還是維持原狀，如果是調整的，是增加房貸額度還是降低房貸額度。這些情況都是要綜合考慮的。也有部分企業是換家銀行重新批貸，這點看新銀行給的批貸額度情況決定。 2、 企業經營項目貸款墊資。企業經營項目貸款墊資一般應用換家銀行重新批貸的情況較多。一般主要還是原來銀行的放款額度有降低。為了放大資金使用金額，企業重新批貸額度一般比原來的貸款金額要高些。也有一部分因為行業不景氣，原貸款銀行收縮銀根，企業不得不去別的銀行重新貸款。 3、 企業經營性物業貸款墊資。目前這種業務相對比較安全也比較成熟。一般經營性物業都是全國各地大中城市的經營性物業貸款墊資業務。 4、 非銀行機構貸款墊資。這里所說的非銀行機構主要指信托公司、證券公司等。這種墊資，因為這種金融機構資金不是自有，如果出現項目立項失敗，可能會對墊資方是不小的打擊。

　　那么，貸款的時候“過橋墊資”會為我們帶來多少價值呢?給出了以下答案：

　　在按揭房貸未還清的情況下，還想用房抵押貸款。擔保公司可提供一種“過橋墊資”的業務幫助客戶解決當前困難。

　　例如，王某之前在銀行辦理了800萬的抵押貸款，現在他之前的800萬還沒還清又想再貸200萬元，問題是，如果想再貸200萬，就必須先還清之前欠銀行的800萬。王某這時候正缺錢，但是自己又沒有錢，這時候擔保公司提供的“過橋墊資”業務恰好可以幫他解決這個問題。擔保公司先幫王某還上之前欠銀行的800萬，然后王某再去向銀行申請1000萬的貸款，銀行貸款批下來之后。王某拿出800萬和相應的利息歸還給擔保公司，這部分錢就是過橋資金，擔保公司幫王某還錢的過程就叫過橋墊資。

　　一、過橋墊資的特點：

　　在過橋資金業務當中，一般具有以下特點：

　　1、期限短。通常不超過一年，一般在1個月到12個月。

　　2、審批快。由于客戶對資金需求迫切，擔保公司最快24小時就能完成放款。

　　3、解決問題及時。能夠有效解決借款人對于短期資金的需求，對于資金運作起著支撐和撬動的作用。

　　二、過橋資金的分類：

　　1、用于還舊借新。

　　有些借款人因為就的貸款到期需要續期，但是自己又沒有錢歸還，擔保機構便幫助借款人還清舊的借款，然后再貸出新的借款用來歸還臨時拆借的資金。

　　2、用于授信額度期限內循環周轉。

　　這主要包括企業開立銀行承兌匯票的保證金墊付，貿易融資授信額度貸款的保證金墊付，以及期限內循環使用授信額度所產生的定期償還貸款業務。

　　3、用于房地產類過橋資金業務。

　　(1)補交地價。這是指房地產企業使用過橋資金補交地價款，然后再用相關土地使用證申請銀行貸款，批貸后再用貸款償還過橋資金。

　　(2)再抵押衍生的過橋資金需求。比如小劉的的房產在A銀行抵押只有6成，而B銀行愿意貸給小劉7成，使小劉能夠獲得更多的資金。而這過程中，小劉必須先先還清A銀行的貸款，才能從B銀行貸款，這樣產的過橋資金需求就是再抵押衍生的過橋資金。

　　(3)贖樓墊資。在二手房買賣過程當中，因大部分賣主房產還處于按揭狀態當中，新的買家要想過戶，就必須先把貸款還清，解除房產抵押才能正常進行。而賣家因資金不夠，于是向貸款公司申請短期借款，這樣需求就是我們常說的“贖樓墊資”。

　　1關于時間

　　如果不是特別需要資金，相信我，你一定不選擇拿房子來辦理抵押貸款，所以無論任何一個客戶說，沒事，我不急，那都不是最真實的想法。

　　往往在申請階段的漫長等待，一周甚至兩周的調查，整理報告，上報，批復或溝通整改，到最終的批復，沒有人會在意這個過程，因為目的只有一個，那就是拿到貸款。

　　所以在你告訴客戶一個好消息——批復通過了之后，緊接著告訴他，革命道路還很長，同志你只走了很小一步，那種前途漫漫的希望會讓客戶頓感絕望。

　　然而，這不是故弄玄虛，而是赤裸裸的現實，畢竟難題擺在面前了，傳統模式的抵押貸款，到此才是真正的開始，為什么呢?

　　因為80%前來辦理抵押貸款的客戶，不是按揭房，就是抵押過的房子，本身都是有尾款的，如果客戶有資金贖樓，那么便無需貸款，忙活了半天，沒有贖樓，何談抵押。

　　趕緊問吧，結果原貸款行說，你等等，這個月20多號來還款，然后15個工作日再來領結清，吾哩乖乖，這么一來，批復倒成最簡單的事兒了，想不到，這是萬里長征才走一步呀。

　　某行按揭款結清流程

　　不過從現在，前來貸款的朋友們有福了，因為到了這一步，選擇辦理“贖樓提放”業務，只需要還清原貸款，就可以申請新銀行發放貸款了，最快可做還清當天領到新貸款，等于說后續的20天甚至更久的時間，不需要了!

　　當然后續還是需要解壓，抵押，但是一般在選擇“贖樓提放”的時候就選擇委托公證，委托于辦理方，幫忙辦理剩下的事宜，錢拿到手，你就可以忙活自己的事兒了。

　　2關于簡便性

　　之所以大部分人愿意選擇高利息的網貸，信貸，情況各一，但有一個共性，那就是方便。

　　從上文講述中，我們感受得出傳統借用資金過橋還款的不便性，除了需要等到結清手續的時間外，還有解壓，抵押等多道手續，可以說一個客戶辦理一套抵押貸款，從面簽申請，簽正式合同，一直到還款，解壓，抵押，最終放款，客戶少則出面5-6趟，多則更甚。而通常需要用錢的客戶，本身也是有許多事情要辦，有很多問題要解決，不一定能做到隨叫隨到，而基于傳統模式下的業務辦理，則要耗時耗力。

　　而這一問題，顯然也被“贖樓”給解決掉了，面簽申請，簽約正式合同，贖樓提放，三步走，客戶就可獲得資金，后續手續基本不需客戶辦理，重要的是，繁瑣的事情簡便化了，這無疑給客戶帶來了良好用款體驗。

　　3關于費用

　　涉及贖樓資金，自然是有資金成本的，像上圖舉的例子，還款后15個工作日領取結清，那么這筆贖樓資金的使用周期，一直到后期解壓抵押，銀行放款才能贖回，大概最少也得20個工作日，3周多，接近一個月。

　　并且這個領取結清的時間變數最大!

　　畢竟這是要從原貸款解禁出來，尤其是按揭房客戶，對于銀行而言屬于優良資產，即收益最穩定的業務，贖樓過程十有八九是不順的，像筆者曾經在找黃牛的情況，還遇到過行長出差，沒法簽字，還過款之后的焦急等待，這些事情，并且得不到客戶的理解，以為是自己在中間搗鬼，真是欲哭無淚。

　　好了，有了提放業務之后，這些問題迎刃而解，不用看人臉色，只需要扣款成功，這邊即可安排新貸款的發放，后續解壓手續自然可以慢慢等。

　　這樣一來，時間固定，資金成本固定，再也不怕超期贖樓，多出過橋資金費用。

　　可謂是，贖樓提放，一舉三得!

　　有鑒于此，各大行相繼介入這樣的業務，無論是對于客戶而言，銀行而言，還是三方承保公司，也是互惠互利，相得益彰。