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房東賣房一般基于兩種原因：一則小房換大房或定居外地；二則出現經濟危機急需用錢。在第二種情形下，如房東經濟狀況惡化，則極有可能發生房東的債權人起訴房東的經濟糾紛案件。比如買了二手房之后發現被查封怎么辦？

一、及時了解查封信息及案件事實

購房者在獲知二手房被法院查封時，應及時向不動產登記機構了解查封法院名稱、查封金額及時間。

此外，還應及時聯系房東，要求其闡述被訴事實并提供起訴狀及證據材料復印件，以便詳細了解案件事實。如房東不配合或無法聯絡，購房者可委托律師或自行聯系案件承辦法官查閱案卷。

二、以案外人身份向法院提出查封異議

在知悉上述信息后，購房者應當依據《 高人民法院關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條之規定，及時以案外人身份向采取查封措施的法院提出書面異議。

但根據《 高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條和《 高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，法院同意解封必須符合四個要件：一是在法院查封前已簽訂購房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人原因未辦理過戶登記。

購房者在符合上述四要件的基礎上，法院一般會同意解封申請。但需提醒購房者注意的是，如因房東資金鏈斷裂導致房屋被法院查封，則極有可能發生其他債權人同時起訴房東致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此購房者需爭取在 短的時間內解封。

此外，由于查封異議主要是書面審查，故查封異議申請書務必有理有據、觀點鮮明并將所有相關法律法規條文附后，提交至法院的證據材料須附證據目錄，并詳盡列明證明目的，以 大限度的減少法官疑慮避免召開聽證會多耗時間。

購房者你必須相信，你將所有工作準備充分、齊全，就是給法官減少工作量，給自己節省時間以達到更快解封的目的。[立德擔保]幫您忙！

三、將剩余購房款交付法院執行以解封

在購房者僅支付了部分購房款，且剩余購房款能夠覆蓋債權人對該房屋的財產保全金額時，如購房者仍想拿回房屋繼續履約，可向法院提出申請，將剩余購房款交付法院執行。

此時，債權人的訴訟目的也能達到，且無需拍賣房產即可直接執行購房者交付法院的剩余購房款，債權人自然不會對此提出任何異議。[立德擔保]幫您忙！

四、起訴房東要求解除購房合同、返還已付購房款并承擔違約責任

如果剩余購房款金額小于債權人對該房屋的財產保全金額，此時購房者向法院申請解封獲得支持的可能性很小，故購房者應以盡可能的降低損失為主要目標，采取起訴房東要求解除購房合同、返還已付購房款并承擔違約責任的訴訟策略。

如購房合同中設置了類似因房東原因致使購房者無法按期辦理不動產轉移登記手續的違約責任條款，則購房者還可援引該條款訴請房東承擔相應違約責任。

如未約定，但約定了定金條款，則購房者可適用我國《合同法》第一百一十五條規定的定金罰則，要求房東雙倍返還購房定金。