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　　購房過程中，總會出現(xiàn)各種情形，比如當(dāng)和我們簽約的不是真正的產(chǎn)權(quán)人，我們又該如何保護自己的權(quán)益呢?

　　伴隨著物質(zhì)文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住條件。但在購房過程中，總會出現(xiàn)各種情形，比如當(dāng)和我們簽約的不是真正的產(chǎn)權(quán)人，我們又該如何保護自己的權(quán)益呢?

　　基本案情

　　2018年1月，買方張某與賣方林某峰的代理人林某鳳簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同備注條款約定：“買、賣雙方都清楚物業(yè)產(chǎn)權(quán)系賣方林某峰所有，現(xiàn)由其親姐姐，代理人林某鳳代理其簽閱相關(guān)文件及條約，并保證產(chǎn)權(quán)人在簽署本合同五日內(nèi)補簽本合約，如日后產(chǎn)權(quán)人以不在場為由不能回來簽署本合約，其違約責(zé)任由代理人林某鳳承擔(dān)。”合同簽訂當(dāng)日，買方張某將定金8萬元托管至房產(chǎn)中介公司。此后，買方張某催促代理人林某鳳和房產(chǎn)中介公司找賣方林某峰補簽涉案合同，但賣方林某峰拒絕簽署。買方張某訴至法院，請求：賣方林某峰及代理人林某鳳支付違約金36萬元(按總房價20%計算)并返還定金8萬元。

　　法條釋義

　　1.《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

　　2.《 高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　案例分析

　　本案中，代理人林某鳳未經(jīng)涉案房屋所有權(quán)人賣方林某峰的授權(quán)，以賣方林某峰的名義簽訂涉案房屋買賣合同，其行為構(gòu)成無權(quán)代理。作為實際行為人，林某鳳須承擔(dān)責(zé)任。在該案件中，法院判決解除該合同，中介方返還定金8萬元。就違約金方面，代理人林某鳳稱違約金過高，無法承擔(dān)，法院綜合考慮到在簽訂合同時買方張某也未盡審慎義務(wù)，其對涉案合同無法實際履行存在一定的過錯，因此將違約金調(diào)整為15萬元。

　　法務(wù)建議

　　1.當(dāng)簽約方為代理人時，須要求其提供公證委托書，并咨詢公證處查驗真假，并核驗委托書主體、權(quán)限、期限，留存原件。

　　2.當(dāng)無法提供公證委托書時，須讓代理人簽署《代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書》，在產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)前(即補公證授權(quán)委托書或在合同上補簽字)，為規(guī)避風(fēng)險，建議一律將款項托管在中介處。

　　3.當(dāng)代理人簽約后，產(chǎn)權(quán)人不補授權(quán)、不履行合同、甚至還主張合同無效時，雖然合同已無法繼續(xù)履行，但仍可根據(jù)合同相對性原則(誰簽字，誰負(fù)責(zé))，要求代理人承擔(dān)違約責(zé)任。

來源：深網(wǎng)房產(chǎn)