中文一区一区三区免费_欧美精品一区二区视频_中国一区二区三区_日本一区二区不卡高清更新_日日夜夜精品网站_一本久道久久综合_精品亚洲一区二区三区四区五区高_国内精品久久久久久久果冻传媒_久久精品丝袜高跟鞋_日本在线免费观看一区

　　“房產中介行業亂就亂在居間模式，亂在底層規則不健全。賣方代理是實現單邊代理的第一步，未來的中介市場應當是買賣雙方各有各的代理人，就像律師行業一樣”

　　法治周末記者 肖莎

　　試運營一個月后，房產交易平臺豪宅網于今年8月正式推出“不收購房者傭金，向賣方收費”的“賣方代理”模式。

　　豪宅網CEO劉軍告訴法治周末記者，在這種模式下，豪宅網不再是簡單意義上的信息中介，而是賣方的代理人，為賣方提供服務，其需要通過一系列的策劃營銷將賣方房屋在 快時間內以合理的價格售出，并向賣方收取2%的傭金。

　　“2%的傭金比例低于北京市場上現行的2.7%的收傭比例，將來還可以依據銷售難度的大小來靈活調整傭金比例。我認為這種業務模式會促使傭金逐漸趨于合理化。”劉軍說道。

　　居間模式之“壞”

　　豪宅網是行業內第一個吃螃蟹的人。

　　當前，房地產中介行業通行營業模式的收費慣例是向買方收費。在房價高企的情況下，動輒十萬元甚至數十萬元的中介費，給買方增加了很大的購房負擔;且居間模式下，中介一手托兩家，中介并非是為付費的買方服務，其目的是為了促成交易，甚至會為了促成交易兩頭“忽悠”，這也讓中介行業備受詬病。

　　“更嚴重的是，居間模式下大中介壟斷房源，購房人幾乎沒有任何議價能力，這是不對的。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥多次在接受法治周末記者采訪時提到居間模式的弊端。

　　劉軍向法治周末記者坦言，自己在中介行業浸淫近二十年，也是居間模式的“受益者”，但“我覺得這種模式一直存在是不對的，行業模式不變，‘黑中介’的標簽就撕不掉。居間模式下，中介干得再好，名聲也不會好”。

　　刺激劉軍放棄居間模式、開始賣方代理模式的事件是，當豪宅網想去某些高校做校招，被學校拒絕。

　　“我們這個行業的名聲都壞成什么樣了。”劉軍覺得不變不行了。

　　劉軍曾多次到美國等地考察。他看到美國市場雖然普遍處于上漲的狀態，但在美國的單邊代理制下，買賣雙方都有自己的代理人，美國的購房者也不用付傭金，賣方的代理人在收取業主傭金后，會把一部分傭金分給買方代理人。

　　“這是比較正常的商業邏輯。我們的居間模式下，由購房者負擔中介費，對買方極不公平，違反了‘拿誰的錢，為誰服務;誰受益，誰付費’的原則。”劉軍說，在任何一筆房產買賣中，業主都是收錢的一方，而在中國地少人多、土地公有的客觀背景下，除非在政府出臺極端調控措施的短期時間內，業主一般都因為房產升值而賺錢，按理說應該是收錢并受益的業主方支付中間環節的服務費用。

　　趙慶祥亦認為單邊代理模式應當是行業的發展方向。

　　“協會從多年前就引導企業開展單邊代理模式，但是沒有一個大公司踐行。行業亂就亂在居間模式，亂在底層規則不健全。”趙慶祥認為，賣方代理是實現單邊代理的第一步，未來的中介市場應當是買賣雙方各有各的代理人，就像律師行業一樣。

　　試運營期50%業主接受賣方付費

　　在試運營賣方代理制前，劉軍曾擔心從向買方收費轉到向賣方收費，賣方不接受。

　　不過結果比他預想的要好。有50%的業主愿意支付2%的傭金;40%的業主的態度是，把傭金部分加到房價里，實際上還是由業主承擔;10%的業主的態度是完全不能接受自己付費。

　　“這件事情我們一直想做，但是為什么現在才做?因為現在的市場不像前兩年那么火熱，房地產市場在一定程度上有點買方市場的感覺，業主沒那么強勢。另外豪宅市場業主的價格敏感度相對來說沒那么高。所以我們從今年7月開始試行賣方代理。”劉軍補充道。

　　劉軍認為，要讓業主愿意付費，他們的對策只有不斷提高對業主的實際服務付出，才能獲得業主認可，這無形中倒逼每一個經紀人提高服務意識和專業能力。

　　“第一，要給業主科學評估出合理的市場成交價格，讓這個價格既能吸引客戶，又不能讓業主吃虧;第二，要按照業主需要的成交時間及成交條件，幫助業主制定一個科學的銷售方案;第三，要把房屋包裝展示出 佳效果，充分展示房屋的優點和特點，這就需要專業的拍攝技術和線上展示技術;第四，要把代理房源 大限度地曝光，爭取讓所有的潛在客戶都能關注到它，這需要良好的線上推廣度和深度;第五，要提供專業的現場帶看、賣點講解和客戶問答疑服務，這需要具備良好的客戶溝通能力;第六，要提供優質的談判、簽約、貸款、過戶和房屋交接等售后服務。”劉軍說。

　　劉軍在美國考察時也看到，當地經紀人都在拼服務，只有服務好了，業主或客戶才會委托買房或賣房，而且在美國，經紀人是一個很有尊嚴的行業，不像國內一提中介，業外人士就說是“黑中介”。

　　“賣方代理制有助于行業從拼資本搶房源、只考慮交易不考慮服務的狀況下，發展到拼服務的良性局面。”趙慶祥也認為。

　　當推行了賣方代理制后，中介變成了賣方的代理人，那么中介是否會和賣方一起忽悠買方?

　　劉軍的回復是不會，因為今天的買房人就是明天的業主，就可能成為豪宅網的客戶，這個利益互鎖關系會讓經紀人主動善待購房人， 終使得業主和購房人雙方都能得到優質的經紀服務。

　　“目前來看，購房人對這種模式很歡迎。”劉軍說，由于整個房地產交易過程幾乎都是需要買賣雙方參與，所以在賣方付費模式下，買方能享受到的服務和在以往情況下能享受的服務沒有任何差別。

　　推行難點不只在業主，還有經紀人

　　在第一個月試運營期間，劉軍發現，對這一制度不理解甚至反對的人，不只是已經習慣了不支付傭金的賣房人，還有經紀人群體。

　　“越是業績高的，越是反對。”劉軍想，經紀人反對的原因應該是，他們是居間制度的受益者，尤其是業績高的經紀人會認為，明明收購房者傭金收得好好的，為什么要自找麻煩。

　　對此，劉軍的做法也只能是加強對經紀人的培訓，告訴他們，成為專業的代理人才是 終的職業發展方向。

　　在賣方代理制下，要想把業主的房子以 快的速度、 合理的價格銷售出去，還需要公司之間的合作，這樣才會有足夠多的客源。但劉軍發現，合作也并非易事。大公司不愿意放棄居間模式下的規模優勢，甚至可能抵制這種模式，而中小公司之間互不信任，建立穩定地合作關系需要較長時間。

　　記者在采訪中了解到，在單邊代理模式下，如果A中介的客戶購買了B中介客戶的房源，那么B中介通常需要把傭金分給A一部分，但是有中介會擔心，如果幫助豪宅網買房，得不到傭金怎么辦。

　　趙慶祥也發現其他中介的這一擔憂。“下一步協會準備請專業律師擬定中介公司間合作的合同范本，約定一旦合作達成交易，傭金怎么分成，并且制定明確的懲罰機制，先把這個合作機制理順。”

　　“賣方代理是實現單邊代理的第一步，而且美國當前的單邊代理制度也是上世紀70年代由中小經紀機構推動實現的。”趙慶祥認為，這個過程可能會很難，但方向是對的。

　　據劉軍介紹，美國也是先推出“賣方代理”制，之后這些賣方經紀人為了完成業主委托、加快銷售速度，推出了“互推房客、五五分成”的聯合銷售模式，而且逐漸突破了公司的內部壁壘，發展為全行業的聯合銷售，這直接促成了房源共享系統的問世，形成了全美房客資源共享的行業格局。

　　“再之后，市場中慢慢出現了職業的買方經紀人，他們靠專業能力幫助客戶在整個市場上找到一套 好的房源，為客戶爭取 好的交易條件。”劉軍希望，自己可以變成燎原的那點星火。

　　轉自法治周末