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二手房買賣期間，如果出現(xiàn)房屋被法院查封的情況，由于證據(jù)等原因，多數(shù)買受人的房屋產(chǎn)權(quán)主張都被法院駁回了。二手房買賣過程中，買受人該如何保護(hù)自己的合法利益，房子到底歸誰呢？

案例再現(xiàn)

前些年，家住泉州豐澤區(qū)的陳大姐，向鯉城張大哥借款50萬元，寫下欠條后，一直沒還款。去年5月，張大哥將她告上法庭，要求還款。豐澤法院判令陳大姐償還本金及相應(yīng)利息。

但判決書下達(dá)后，陳大姐還是沒還款，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院把位于豐澤某小區(qū)陳大姐名下一處房產(chǎn)查封了，準(zhǔn)備拍賣抵債。

節(jié)外生枝的是，案件執(zhí)行過程中，案外人王某夫婦，向法院提出了執(zhí)行異議。這對夫婦稱，早在2011年8月，他們就向陳大姐買下了被法院查封的房產(chǎn)，總價款共65萬元。王某夫婦稱，當(dāng)時買賣雙方約定了房屋交付方式，并于交付當(dāng)天付了全部購房款，“但由于開發(fā)商原因，遲遲沒辦理過戶登記而已”。

王某夫婦認(rèn)為，他們支付了全部價款，其在房屋轉(zhuǎn)讓行為中沒有過錯，請求法院裁定解除對該房產(chǎn)的查封保全措施，不予拍賣變賣處置。

法庭上，王某夫婦為證明自己主張，還向法院提供了收條和一份《房屋買賣合同》。但豐澤法院審理認(rèn)為，這張收條所載明的已付款項，并沒有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄佐證，且無法證實雙方買賣合同真實合法，現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明其已實際支付全部購房款，法院對二人的執(zhí)行異議予以駁回。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案訴爭房產(chǎn)并未登記在案外人王某夫婦名下，不具有物權(quán)效力，因此，法院有權(quán)依法對訴爭房產(chǎn)予以執(zhí)行。

法官釋法

二手房買賣已成為當(dāng)前社會普遍存在的一種交易方式，但買受人由于缺乏法律意識，未能及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，當(dāng)涉案房產(chǎn)變更登記前，作為執(zhí)行標(biāo)的被法院依法查封、凍結(jié)后，買受人對訴爭房產(chǎn)就存在訴訟風(fēng)險。

高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對此類情形有了明確規(guī)定，對案外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議，對已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷。另外，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能排除執(zhí)行的，法院應(yīng)予以支持：一、在法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同;二、在法院查封前已合法占有該不動產(chǎn);三、已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記的。[立德?lián)幫您忙！

注意保留四類證據(jù)　避免二手房買賣糾紛

1.簽買賣協(xié)議前，應(yīng)查清房屋的權(quán)屬情況，確認(rèn)賣方系房屋的權(quán)人，且該房產(chǎn)沒有其他糾紛、未被凍結(jié)查封;

2.按協(xié)議的約定支付購房款，購房款的支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，且通過買受人自己的賬號向賣方賬戶轉(zhuǎn)賬，保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證，大筆的購房款法官建議不要使用現(xiàn)金支付;

3.支付購房款之前，要先辦理房屋買賣、過戶備案登記，在房款支付后要及時辦理房屋過戶手續(xù)，防止因時間延誤及房屋出賣人的原因，產(chǎn)生無法過戶的后果;

4.及時占有、使用、管理二手房，報關(guān)相關(guān)憑證、憑據(jù)。[立德?lián)幫您忙！