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新中國首部民法典正式問世，每個人的每項(xiàng)權(quán)利在每時(shí)每刻都受到民法典的保護(hù)，而民法典的亮點(diǎn)之一，是增加“居住權(quán)”，以滿足特定人群的居住需求。

明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。
 

居住權(quán)，意味著什么？

在我國，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。我們對房屋本身享有所有權(quán)，對房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期可自動續(xù)期。

如今，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，又多了一個“居住權(quán)”，究竟意味著什么？

根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)，是指對他人住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。居住權(quán)無償設(shè)立，自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

簡單來說，居住權(quán)只保障居住權(quán)利。沒有繼承沒有轉(zhuǎn)讓，也就是說房屋只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房屋有權(quán)即房產(chǎn)證，也可以長期乃至終生居住。新業(yè)主拿到房屋所有權(quán)證，辦完不動產(chǎn)登記，也無法改變居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

居住權(quán)的期限可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會消失。

居住權(quán)如何獲得
 

根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)須由房主以書面形式訂立合同，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立，所有人對此擁有決定權(quán)。需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權(quán)”。

前不久，深圳爆出熱門事件，有女子時(shí)隔28年后，突然想起在深圳有套房。上門發(fā)現(xiàn)，這套房已有陌生住戶住了10多年。顯然，即便陌生住戶在里面住了28年，也不等于就獲得了“居住權(quán)”。業(yè)主只要沒有主動設(shè)立“居住權(quán)”，居住權(quán)益就不成立。

居住權(quán)設(shè)立，影響深遠(yuǎn)
 

舉個現(xiàn)實(shí)的例子：如果某老人給保姆或親戚設(shè)立了“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。

如果“居住權(quán)”的時(shí)效是終生的，保姆或親戚可以住到直到自己去世為止，老人的子女即便拿到了不動產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得進(jìn)行再次出租。但保姆或親戚其子女也無法獲得繼承該居住權(quán)。

至于居住要不要另付租金，看當(dāng)時(shí)約定。如果沒有約定，一般都是無償。

未來，“居住權(quán)”的應(yīng)用場景可能會覆蓋到更多領(lǐng)域：婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。

 

居住權(quán)影響房產(chǎn)交易

 

過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。

畢竟，居住權(quán)與所有權(quán)分離，兩者同屬用益物權(quán)，權(quán)益關(guān)系相當(dāng)。居住權(quán)的到來，相當(dāng)于給房產(chǎn)加上新的“負(fù)擔(dān)”，有了“負(fù)擔(dān)”之后，房產(chǎn)交易必然受到影響。

這與租賃關(guān)系有著明顯不同。雖說“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長期租賃合同，也不是無刃可解的。

居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無限長、直到去世才會消失。同時(shí)，居住權(quán)無償是原則、有償為例外，不約定就不會存在租金收益。

同時(shí)，還有一些問題有待司法解釋進(jìn)一步明確：

1、居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么新設(shè)居住權(quán)的房子，其入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益歸誰所有？
2、未來一旦開征房產(chǎn)稅，到底該居住權(quán)人繳納還是所有權(quán)人繳納？
3、一些老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)，在房屋抵押、拍賣中該如何打上補(bǔ)丁？

 

無論如何，未來的房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權(quán)的存在，這是房產(chǎn)交易最不容忽視的變量。小編溫馨提示，“居住權(quán)影響太過深遠(yuǎn)，設(shè)立需謹(jǐn)慎！千萬別沖動！除此之外，還有今日最新房產(chǎn)抵押貸推薦給大家，超低利率！無需公司即可做二押，有房即可！別錯過啦！

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