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進入2018年，此前一批房企債務(wù)到了償還期限，加之國內(nèi)樓市調(diào)控收緊的總體風向，令房企轉(zhuǎn)而尋求更多元和帶來正面效應(yīng)的融資方式。

2017年12月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計697.23億元，環(huán)比大幅減少44.05%。

這是11月融資額達年度峰值后的迅速轉(zhuǎn)折，主要原因，是恒大地產(chǎn)引入占比融資總額超48%的600億股權(quán)投資。若不計算此筆股權(quán)融資，12月完成融資金額折合人民幣環(huán)比增加7.9%。

進入12月，房企除了海外發(fā)債，股權(quán)融資也比較活躍，尤以大房企為主。12月的股權(quán)融資中，海外共計10家經(jīng)營通過股票期權(quán)計劃，融資折合人民幣0.588億元；境內(nèi)股權(quán)融資僅融創(chuàng)國際認購融創(chuàng)中國配售股份，融資總額折合人民幣65.385億元。

多家券商認為，近年來房企對開發(fā)貸的依賴程度下降。開發(fā)貸占比由 2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。房企取得開發(fā)貸前必須取得四證，且開發(fā)貸不得用于購置土地，因此房企在開發(fā) 初期需要通過其他渠道籌集資金。

開發(fā)貸依賴下降

1月9日，一家中小型房企投資部人士告訴記者，房企對傳統(tǒng)融資方式銀行貸款的依賴情況已發(fā)生變化。公司內(nèi)部不論是通過員工跟投還是金融創(chuàng)新，都是在開拓更多融資渠道。

國海證券研報指出，2017年由于債券收益率上升太快，房企紛紛取消或推遲發(fā)債計劃，房企融資有回流信托渠道跡象。截至2017年上半年，房地產(chǎn)信托余額上升至1.77萬億元，二季度發(fā)行量再創(chuàng)新 2705億元，超過2013年第四季度。

上述研報顯示，2015年下半年和2016年發(fā)行的許多房企公司債是3+2期限，如果投資機構(gòu)出于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張可能會出現(xiàn)對違約的擔憂而選擇回售，那償還壓力可能會提前到2018年或2019年。如1月8日，碧桂園召開投資者會宣布發(fā)美元債，用于提早贖回2023年票據(jù)及一般營運資金。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，房企融資能力之戰(zhàn)還將持續(xù)，行業(yè)也將在激烈競爭下重新洗牌。在債權(quán)融資額度無法滿足經(jīng)營需求，融資成本居高不下的情況下，近幾月來，出讓項目權(quán)益的方式進行境內(nèi)股權(quán)融資逐漸成為房企融資的常用方式之一。

他表示，房企短期內(nèi)為了減少資金周轉(zhuǎn)壓力，需要積極拓寬融資渠道，但同時也要注意平衡“債與股”的財務(wù)杠桿，對待投資人伸出的“橄欖枝”擦亮眼睛，嚴控融資風險。

多元融資謀合力

對于融資方式改變，高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓認為，一方面房企去杠桿化從2016年就開始，而房企非銀行類融資，去年以信托等模式出現(xiàn)，大部分作為開發(fā)商土地融資的方式。包括 近開始涌現(xiàn)的股權(quán)融資，也是房企杠桿的一部分。以股權(quán)方式作融資多元化，比如股轉(zhuǎn)債就是股權(quán)融資，這樣可以不計入負債比例中。

從融資渠道來看，據(jù)同策研究院監(jiān)測，11月40家典型房企債權(quán)融資額占融資總量的37.21%；股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為62.79%，環(huán)比10月股權(quán)融資所占百分比增加超60個百分點。

同策研究院表示，過去多年，房地產(chǎn)行業(yè)融資始終以債權(quán)融資為主，盡管有信托、私募等形式，但往往淪為通道，“明股實債”現(xiàn)象十分普遍。如今，股權(quán)融資的盛行或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無奈”。隨著融資渠道保持收緊，未來這種融資方式也將進一步蔓延。不過，股權(quán)和債權(quán)本身并不是沖突的融資途徑，發(fā)展到成熟階段的經(jīng)營兩者都會運用，平衡財務(wù)杠桿，使經(jīng)營資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

據(jù)分析，恒大地產(chǎn)第三輪投資者增資600億人民幣成11月 大亮點。借此，恒大的凈負債率將大幅降低，股東結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，資金成本和財務(wù)費用將持續(xù)下降，與入股的經(jīng)營展開深度合作也將帶來更多機遇。這樣形式的股權(quán)融資，不只是解決資金問題的盲目搭伙，更是尋求經(jīng)營戰(zhàn)略合作關(guān)系的規(guī)模擴張，不失為房企融資方式轉(zhuǎn)變的一種正面信號。

9日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，過去很多公司債發(fā)行空間較大，2018年各類資金壓力的風險會增加。一方面是金融去杠桿化，會使融資收緊。另一方面2015-2016年間發(fā)行的很多三年期債券開始到了兌付本金和利息的時候。所以要警惕類似債務(wù)壓力，當然對于一些善于收購的經(jīng)營來說，關(guān)注部分債務(wù)壓力大的經(jīng)營并收購其項目，也是一種控成本的項目并購方式。

國海證券認為，債券再融資壓力 大的是2020年。上市房企在2015年和2016 年通過增發(fā)分別募集到資金1626億元和1338億元，創(chuàng)下新高。2016年10月起，新一輪限購、限貸、限售等調(diào)控政策開啟后，截至2017年11月初，2017年房企通過股票增發(fā)融入資金僅158億元，與2015年和2016年相距甚遠。

張宏偉表示，國內(nèi)融資渠道仍相對保持收緊，尤其是發(fā)行公司債融資，雖然發(fā)行公司債總額連續(xù)3個月環(huán)比增加，但融資總額83.61億元中僅15億元為境內(nèi)發(fā)行，均為以前年度獲批并于本月發(fā)行的額度；創(chuàng)新融資方式仍是大部分房企融資的主要方式之一，其中典型的是與金融機構(gòu)合作尋求貸款支持。海外融資和股權(quán)融資成房企緩解資金壓力的重要渠道。

嚴躍進認為，總體2017年資金面有收緊趨勢，但絕對不是大緊，重點房企融資方面表現(xiàn)還不錯。但是到了2018年差異化融資環(huán)境會形成，尤其是有類似租賃業(yè)務(wù)的房企，在融資方面有較好的機會，而對其他尤其兌付壓力大的房企，融資實際上以收緊為主，比如在債券利息方面，這個時候加快銷售回籠資金是主策略。