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限貸也有了新的變化，不是松綁首付和利率，而是下調不動產撬動信用的能力。

歲末年初，各類房地產論壇特別多，大家都很關注2018年樓市的走向。近日，一位業內有影響力的大咖在演講中給出幾個數據頗受關注。2017年，因為房價管制，10個重點一二線城市申請不到預售證的項目386個，合計8.48萬套住房。上海排在首位，有170個項目沒有拿到預售證，廣州、南京、天津等房價上漲熱點城市，也有30-50個項目未拿到預售證。隨著樓市政策日漸偏向“吹暖風”，業內預計，這些項目將在2018年上市，而房價管控也將會明顯松動。

這個看法有問題。“穩增長”壓力和庫存風險不在了，樓市政策才真正進入精細階段。像蘭州、合肥、昆明這樣的二線城市，近兩年大力吸引人才、承接轉移產業和回流農民工，推動就近城鎮化，經濟建設熱火朝天。由此，地鐵、市政管網、教育文化等公共服務設施快速上馬，比如蘭州、昆明都有3條地鐵線在建，這既有“穩增長”的考慮，更有“補欠賬”的訴求。在“去杠桿”成為攻堅任務、地方債務控制上升到領導“終生問責”的情況下，調整限購政策不奇怪。

但是，像京滬穗深寧津等熱點城市，價格管控還是調控的頭等大事。盡管限價政策的行政干預色彩濃厚，但卻是房地產“去杠桿”、樓市漸進“去泡沫”的不二選擇。貫徹“房住不炒”，必須要控制地價，不僅地王、高地價不再可能出現了，甚至大城市供地也主要轉向租賃了。過去，“面粉價格推高面包價格”，這是房價上漲的重要邏輯。地王一出，一夜之間房價漲幾千。未來，這個渠道看來被堵死了。2017年，大城市房價基本處于橫盤態勢，但限價正在重新引導定價。

過去，片區內某一樓盤漲跌，周邊同類樓盤跟著漲跌，這叫“標價效應”。相信大家買房時，都會打聽同一戶型 近成交價，你的出價一般會比照這個成交價。現在，某一片區均價6萬，但政府批的新盤，定價只有5萬。慢慢地，6萬的市場定價會向5萬靠攏。開發商或許不接受，沒關系，若能承受得起財務成本，大家就耗吧。

如果片區內批出的所有新盤，都比市場價格低一點，慢慢地，這個價格就成為引導市場定價的標定價格了。限售也一樣蘭州新政的核心就是“限售換限購”，購房以后3-5年不能賣，即所謂不動產變“凍產”。不到一年時間，這項政策已蔓延至50個城市。未來，像蘭州一樣的二線城市，都可能會啟動“限售換限購”的政策調整。一項資產的交易頻率或換手率一旦大幅下降，流動性優勢沒有了、撬動信用的優勢沒有了，表面上的資產高溢價就會不斷損耗。

與限價、限售一同，限貸也有了新的變化，當然不是松綁首付和利率，而是下調不動產撬動信用的能力。首先，土地出讓不再是單純的“招拍掛”，而是附加諸多條件，比如配建保障房或租賃房、自持或“只租不售”。這樣，開發商再拿地去融資，銀行可就要審慎了，土地還是不是合格的抵押品；其次，房屋評估價不能再做高了，限售后甚至會給出較低的評估價； 后，按揭投放周期延長，2017年年初，按揭從申請到投放的周期只有2個月，現在要4~6個月，還限制每月額度。

不動產大面積被“凍住”，信用創造能力被削弱后，短期內，試圖再交易的價格就不再是市場價格了，也就是“有價無市”。網上和中介給你掛牌的是一個價格，但可能無人光顧，或者你要降價20萬，誠心出手的買家才會來。這就是為什么，不管新房還是二手房，現在一次性付款的價格比貸款購買的價格要低很多，因為流動性溢價正在一點一點損耗掉，這個趨勢越來越明顯。由此，2018年調控不會明顯收緊了，但別高興的太早，調控溫水正在慢慢蒸發樓市虛高的溢價。

作者系深圳市房地產研究中心