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導(dǎo)讀在金融監(jiān)管下，多套房者的月供將吞噬現(xiàn)金流，而房子作為固定資產(chǎn)變現(xiàn)需要一定時間，現(xiàn)在限購下有條件有能力市場上接盤有限，加上深圳市政府將與莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分攤需求，炒房者接下來或?qū)⒚媾R更嚴峻形勢。

近期，隨著調(diào)控威力的不斷顯現(xiàn)，深圳房地產(chǎn)市場回歸冷靜，剛需盤均在營銷中心低調(diào)開盤，現(xiàn)場銷售冷清，部分開盤去化率僅3成，與此同時，低首付、消費貸進入樓市現(xiàn)象又開始在深圳樓市出現(xiàn)。

一成首付就能買公寓，月供也能通過融資解決

“龍華線地鐵口公寓，首付僅需2.5成，精裝修交房，通燃氣帶陽臺，先生需要考慮嗎？”近日，騰訊房產(chǎn)收到網(wǎng)友爆料，有中介電話向其推銷，稱可以做低首付買房。據(jù)中介介紹，該公寓是有一家投資公司操盤，屬于一手新房，目前在售戶型為50-53平一房，和79平兩房，產(chǎn)權(quán)50年，2018年底交樓，僅需3個點契稅，1年之內(nèi)交完剩余的2.5成首付，等到2018年4月才會供樓。而據(jù)騰訊房產(chǎn)了解，坂田某盤在開發(fā)商墊資情況下，購房者甚至只需要1成首付。

此外，深圳還有部分資產(chǎn)管理公司稱，二手房也可以做高評高貸，且比一般的主流地產(chǎn)中介做的更低，“現(xiàn)有一批深圳紅本房面積60-140平2-4房羅湖、南山、西鄉(xiāng)、龍崗、寶安均有房源，帶好學(xué)位， 低僅需10萬可以操作，總價200500萬，后期融資100萬-300萬！”某資產(chǎn)管理公司人員向騰訊房產(chǎn)推介稱，因為融資成本低于房價漲幅，里面有錢賺，才愿意操作。

不過，低首付也存在著后期月供壓力大的風險，后期現(xiàn)金流出現(xiàn)問題怎么辦？針對此顧慮，該工作人員稱可以靠后期融資出來，如果不相信市場，那就不要做，“房價暴跌，月供供不上我們不負責，客戶都是看好房地產(chǎn)市場的那批人，上個月做了9套房，5套簽約合同的客戶連房子都沒看。”該工作人員繼續(xù)推銷。

針對目前深圳房地產(chǎn)市場的低首付現(xiàn)象，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓稱，房地產(chǎn)和金融具有天然的緊密聯(lián)系，而低首付起源于香港，被一衣帶水的深圳引用，隨著近年來深圳房價的高企，工薪層很難湊出首付，墊資低首付能讓更多的需求進場，加快推盤成交速度，但徐楓認為，這并不代表開發(fā)商資金短缺或急于回收資金，開發(fā)商資金鏈是否緊張和銀行授信有關(guān)。

消費貸大幅增長，違規(guī)進入樓市受到關(guān)注

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。海通證券姜超認為，居民杠桿飆升，換來地產(chǎn)繁榮，由于去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長。

在2017胡潤財富報告出爐后，有人調(diào)侃：據(jù)說現(xiàn)在的北京、深圳是這樣的，遍地都是千萬富翁，住著千萬的房子，騎著自行車，擠著地鐵上班，領(lǐng)著萬元左右的薪水，搶著兩三塊的紅包，家庭月收入兩萬，還著一萬五的房貸，留著5000塊過日子，很多張信用可來回折騰，不敢請假，不敢辭職，不敢生病，不敢和朋友聚會，住著千萬的房子，過著乞丐的生活。

近年的房地產(chǎn)行情造就了眾多千萬富豪，但近年購房開支驟增對居民部門整體消費能力有一定透支，部分居民消費只能依賴貸款實現(xiàn)短貸高增原因之一。有網(wǎng)友稱，由于工資難以覆蓋房貸和生活成本，部分消費貸就是用來還房貸，不過近期，隨著金融監(jiān)管趨嚴，他六十歲左右的大叔用消費貸在幫兒子還房貸，捆綁出了問題。

而中國人民銀行深圳市中心支行在2017年第9期《金融風險提示》中表示，近期轄內(nèi)銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風險，可能對房地產(chǎn)金融調(diào)控造成負面影響……

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓則認為，消費貸已經(jīng)有10余年歷史， 近2-3年形成較大規(guī)模，消費貸進入房地產(chǎn)市場，尤其是住宅市場，形成了資產(chǎn)泡沫，已經(jīng)由經(jīng)濟問題變成了民生問題，中國人民銀行深圳市中心支行此時發(fā)布金融風險提示，向市場傳遞出明確信號，政府已經(jīng)關(guān)注到了房地產(chǎn)市場杠桿過度情況，并將會在金融層面加以制止。

樓市定向加息，深圳房貸利率年內(nèi)已上浮0.83%

9月初，國有四大行便加入首套房貸上調(diào)5%的隊伍當中，而在今年，深圳主流房貸利率呈現(xiàn)不斷上浮趨勢，2017春節(jié)后，深圳各銀行將首套房優(yōu)惠利率從88折上調(diào)到了9折；5月初，深圳首套房貸利率從9折全面上調(diào)到95折；8月中旬房貸利率主流回歸基準利率。相比年初的88折房貸利率，樓市已經(jīng)定向加息0.83%。

雖然深圳新房價連續(xù)11跌，但在房貸利率上漲的情況下，購房成本并沒有下降。以購買總價300萬的剛需小戶型，等額本息貸款30年為例，首套房貸基準利率上浮5%，共需支出房貸利息約202.6萬元，而房貸利率在88折利率情況下，僅需支出房貸利息約164.6萬元，相比多出約38萬利息。具體到月供方面，房貸利率上浮后，購房者月供相比則增加1053元。業(yè)內(nèi)預(yù)計，不排除銀行繼續(xù)上浮房貸利率可能。

房屋價值可以變成零，但負債是永遠存在。“現(xiàn)在是守著房子過苦日子”，有深圳網(wǎng)友稱，“目前囤了4套，錢都壓在樓市里了，這邊房貸又要還，而且房子到處限購，賣也短時間很難成交，處于有價無市。”

在金融監(jiān)管下，多套房者的月供將吞噬現(xiàn)金流，而房子作為固定資產(chǎn)變現(xiàn)需要一定時間，現(xiàn)在限購下有條件有能力市場上接盤有限，加上深圳市政府將與莞惠合作共建人才房，大力拓展人才房保障房渠道，分攤需求，炒房者接下來或?qū)⒚媾R更嚴峻形勢。