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若首付貸全面叫停 房產(chǎn)中介利潤將損失多少？
發(fā)表于 2017年12月18日 瀏覽：
此前，各家房地產(chǎn)B2C平臺，如搜房、鏈家、平安好房等，都推出了首付貸產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在過去一段時間，給公司帶來一定收益。如果首付貸叫停，這些已經(jīng)涉足首付貸的經(jīng)營將因此損失多少利潤？
金融業(yè)務(wù)毛利率可達六成
東方證券房地產(chǎn)分析師竺勁表示，首付貸、過橋貸等產(chǎn)品的核心是客戶周轉(zhuǎn)，這些貸款時間通常較短，月息是1.5%~2%，但其本身并不是長期貸款，客戶只是做了資金過橋，代理公司實際上只是收取了手續(xù)費。這塊業(yè)務(wù)，即使中介公司不做也有其他金融公司會參與其中。
房地產(chǎn)代理公司對于貸款等金融業(yè)務(wù)基本都有涉獵，以世聯(lián)行為例，根據(jù)其財報顯示，2015年金融服務(wù)全年放貸共計32209筆，放貸金額合計29.9億元，同比增長58.45%，其中主營業(yè)務(wù)家圓云貸同比增長69.54%。
從世聯(lián)行 新的收入構(gòu)成來看：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)占比58.5%，資產(chǎn)管理服務(wù)占比17%，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)占比15.5%，金融服務(wù)業(yè)務(wù)占比9%。金融服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)毛利2.64億元，同比增長28.90%，但由于加大了業(yè)務(wù)拓展力度、風(fēng)控力度以及新產(chǎn)品的調(diào)研和設(shè)計投入，同時融資規(guī)模放大增加了資金成本，使得毛利率從上年同期的76.03%下降到本期的62.62%，依舊保持在較高水平。
世聯(lián)行財報顯示，2015年其主營業(yè)務(wù)收入47.11億，小貸業(yè)務(wù)全年為世聯(lián)行貢獻了4.14億元左右的收入，占世聯(lián)行年總收入的9%左右，如果按小貸30%左右的利潤率算，小貸的利潤將在1.25億元上下。
竺勁表示，之所以有這么高的利潤，主要是由于其本身是自有資金在放貸，因此成本低利潤高。
據(jù)了解，世聯(lián)行是通過銀行、定向金融工具、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等渠道獲得資金，這里面除了世聯(lián)小貸的自有資金之外，還有銀行融資、股東借款和通過貸款資產(chǎn)證券化獲得的資金。
目前，世聯(lián)行云貸業(yè)務(wù)利差是由這三部分資金來源的動態(tài)比例，以及金融市場的情況決定，處于不斷變化狀態(tài)。
今年2月，世聯(lián)行公告，擬9.98元/股非公開發(fā)行不超過100200400股，募集資金總額不超過10億元用于增資世聯(lián)小貸項目。
資金來源各不同
在全行業(yè)，類似世聯(lián)行這樣，能夠取得高毛利的經(jīng)營并不多。
目前，世聯(lián)行可以通過定增的方式進行股權(quán)融資。但其他非上市中介代理公司獲得資金的渠道基本都是通過擔(dān)保、貸款和抵押等多種方式融資，成本要高得多。
竺勁表示，小貸公司的杠桿比例在1∶1到1∶2之間，而銀行的貸款利率9%，如果是1∶2，成本就在7%，如果是1∶1，成本就是4.5%左右，而小貸公司有自有資金。大部分中介都是以自有資金為主。
第二類是P2P公司，P2P是向社會投資人募集資金，因此P2P理財投資人有資金回報率的要求，行業(yè)平均成本在11%左右，而這還沒有考慮P2P的推廣成本和日常運營費用。
P2P是一個連接投資人和借款人的平臺，收取的是服務(wù)費，一般在這筆貸款資金的1.5%左右。
網(wǎng)貸之家CEO石鵬峰表示，首付貸的資金來自地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介，或者來自P2P平臺、小貸公司，和房產(chǎn)類相關(guān)的P2P平臺是一個類型，P2P行業(yè)里，借款人需要承擔(dān)的利率是20%~24%，相對于銀行是比較高的，跟房地產(chǎn)相關(guān)的借貸利率是18%~24%。
中介行業(yè)利潤將受沖擊
如果這些業(yè)務(wù)被叫停，中介究竟會有多大的損失？畢竟，金融業(yè)務(wù)對新興經(jīng)營來說是主營業(yè)務(wù)，但對于傳統(tǒng)中介來說，還是以傳統(tǒng)居間業(yè)務(wù)為主，有影響，但不至于傷筋動骨。
此前，外界普遍質(zhì)疑某中介公司挪用金融業(yè)務(wù)收入為其處于起步期的各子公司輸血。說的通俗點，就是收取A客戶放在自己平臺上的房款及B客戶放在P2P產(chǎn)品中的錢，對外放高利貸給急需資金用來贖樓的C業(yè)主，并收取1.5%左右的月利息。整個過程，中介公司沒有用自己的一分錢，卻實現(xiàn)了巨額收益。擴張造成的成本負擔(dān)很大，股權(quán)融資是用于擴張和平臺建設(shè)。
石鵬峰表示，一般而言，P2P平臺的利潤率在10%左右，因此，一旦沒了這部分資金來源，傳統(tǒng)中介代理公司就無法支撐線上平臺建設(shè)和線下門店擴張的成本，這也將對經(jīng)營利潤造成很大影響。
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業(yè)內(nèi)人士指出，首付貸不是說想干就能干。中介公司的市場占有率要高，在這個基礎(chǔ)上可以通過一定手段讓客戶使用它們的理財產(chǎn)品，達到規(guī)模效益。
竺勁舉了個例子，以鏈家為例，其金融業(yè)務(wù)對居間業(yè)務(wù)的幫助很大，一旦金融產(chǎn)品受限勢必影響其主營業(yè)務(wù)，加之鏈家在上海1300多家門店數(shù)來看，竺勁表示，鏈家的門店數(shù)在1000間以下能保本，再往上增加門店數(shù)，恐怕難以支撐，此外，從全國來看，經(jīng)紀(jì)人傭金在提高，如果金融業(yè)務(wù)利潤下降，公司整體盈利也會受影響。
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