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貸款買房，貸款年限關系重大。它不僅直接跟經濟承受能力掛鉤，而且關系到貸款人的生活質量!所以貸款買房前，必須好好捋一捋貸款年限那些事，做個有準備有計劃的買房人。房貸年限怎么算?影響房貸年限的因素到底有哪些?

一、銀行對貸款年限的 長限制期限

銀行對房貸 長年限有要求，通常是不超過30年，但是今年信貸政策收緊，有銀行縮短了貸款 長年限，比如北京，將貸款 長年限縮短到25年。

要知道，同樣貸款額，基準利率不變的前提下，貸款期限長，付出的總利息就多，期限短，每月房貸月供多壓力大。

二、還款能力

還款能力同樣影響著貸款年限，銀行審查借款人收入時，要確定收入足以償還月供，房貸月供與收入的關系為：月供≤月收入X50%。

三、貸款人年齡

一般來說，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲(或70歲)，不同地方不同銀行的規定略有不同。[立德擔保]幫您忙。

在公積金貸款方面，公積金貸款 長年限不得超過借款人退休后5年(小明，男，60歲時退休，那么除各地規定的 長貸款年限外，小明貸款期限與其年齡之和不能超過65歲)。

在商業貸款方面，每個銀行對于貸款人的年齡限制有所不同。總體來說，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。

四、房屋性質

普通住宅 長貸款年限為30年(北京為25年);商業用房和商住兩用房，貸款年限 長為10年(在北京，個人購買商住或商業項目的房產要全款，不能貸款);私有產權轉讓房、拍賣房 長貸款期限為20年。

五、房屋房齡

在購買二手房時，貸款年限會受到房屋年齡的影響。房齡是從該房屋竣工交付之日開始算計算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。

六、土地使用年限

土地年限也會影響貸款年限，貸款的年限不能超過土地使用年限(不同的銀行規定也不相同。土地使用年限是從開發商拿地備案的時候就開始計算的)。

部分情況下開發商拿到地之后收到經營或是政策的影響，會將土地擱置一段時間，比如開發商破產，土地走清算過程可能賣給下家，這樣一個流程可能要好多年，這樣子土地的使用年限是仍在流失的。

舉例子：甲開發商買了A塊土地用于住宅建設(70年使用權)由于各種原因未開發(為防止這種現象出現，現在很多地方規定開發商拿到土地必須在兩到三年內開發)。

假設這塊地擱置了45年，第50年的時候樓盤建成并出售，那么，該土地使用年限只剩下20年，這樣子話，如果乙先生選擇購買A塊地的樓盤，那么貸款 高只能貸20年。

七、貸款利率變化調整

貸款利率不是固定不變的數值，貸款利率會影響房貸期限。舉個例子，2015年央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基準利率從6.15%降至4.9%。商貸基準利率降低的情況下，房貸的年限越長，大家覺得越合算。

假如遇到央行提高商業貸款基準利率，購房者用于還房貸的月供也會隨之增加，在這種情況下，有資金儲備的借貸人可能會選擇縮短還貸年限來減少貸款利率上升所帶來的損失。

所以貸財行要提醒大家買房貸款一定要慎重考慮，計算好自己每月 高的還款額度是多少之后再確定貸款期限，避免給自己增加額外的負擔。如果說因為年齡的問題沒有申請到30年貸款期限，那就可以適當的增加自己的成年子女為共同還款人。